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深圳地王频现 楼市似乎有回暖迹象是真的吗?

www.citysz.net 2016-06-18 深圳都市网

 

自从3月底楼市调控政策出来以后,深圳楼市观望氛围渐浓。而近期,伴随着地王的接连出世以及一二手市场渐渐活跃的成交气氛来看,深圳楼市似乎出现了回暖的迹象。

地王频现

自从3月底楼市调控政策出来以后,深圳楼市观望氛围渐浓。而近期,伴随着地王的接连出世以及一二手市场渐渐活跃的成交气氛来看,深圳楼市似乎出现了回暖的迹象。然而,市场是真的回暖了吗?美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为,判断楼市回暖的依据,一是要看成交量是否回复之前的市场平均水平,因为只有成交量上去后,成交价格才具有参考性;二是要参考二手房的成交量。“而且,从政策层面来看,也存在较大变数,需要再观察几个月,大概到9月左右,市场才会明朗一些。”而多位业内人士认为,今年深圳楼价将呈温和上涨或者横盘局面,对于买家来讲,这样的局面正是入市的好时机。

地王频现

土地市场

地王效应“强刺激”购房心理

短短一周内,深圳土地市场风云再起。6月2日,龙华首块现售地在一场招投标中花落中国电建与中国金茂联合体,折合楼面地价近5.7万元/平方米,成为今年以来深圳单价地王。时隔一周,“黑马”龙光地产也祭出140 .6亿元的大手笔拿下光明新区一大体量地块,一举刷新深圳乃至全国的总价地王。

地王的横空出世,最先的变化直接反映在购房者身上。根据深圳链家市场研究中心的监测,龙华地王尘埃落定之后的那个周末,龙华新区看房量为469人次,相对于此前四周周末354人次的平均带看量增长了32.5%。而且该片区首次看房客户比例增长到64.6%,也高于全市的60 .9%。深圳中原研究中心提供的数据则显示,地王周边的在售新房访客量普遍上升30%以上。而历来比较冷静的光明新区,新房访客数量也大幅上升了50%以上。

除了看房热情被点燃,在龙华与光明两个焦点区域中,近期无论是新房均价还是二手房放盘价,均有明显的抬高。龙华新房售价最高上涨了17%,二手房报价涨幅介于7%-16%之间。光明的新盘均价也首次突破“4”字头。信心提振的同时带动成交,深圳链家市场研究中心的监测信息显示,端午假期,龙华、布吉、龙中、梅林、皇岗等热点片区二手房成交大幅回升。而上周入市的鸿荣源壹城中心(参数图库最新动态价格走势),推出的约1046套房源也在3小时内售罄。

“连番的地王产生的心理刺激,正在消解调控政策带来的压力。调控本身对新房的降温并不明显,评估价的上调又严重压制二手房的流转,反而导致大量需求涌向新房。”资深地产观察人士朱罗纪称,地王的出现进一步加剧了新房的交投活跃度,接下来唯一需观察的是二手房的活跃度会有怎样的变化。

但在资深投资客贰哥看来,实际开发商拿地拿的是后市预期,特别龙华那块现售地,预期是3年半以后。如果现在根据土地市场的热销来买卖房子,那只能等3年周期才有回报。

一手房走势

新盘去化率从六成恢复至八成以上

此前,在“325”楼市新政祭出的第一个月里,不同于二手房市场的急剧“降温”,深圳一手房经历了此起彼伏的过渡期。前半月,新盘入市的速度明显下降,部分开发商甚至明确表示延迟项目入市时间。而部分在新政之后推售的项目,销售率由此前的八九成下滑至六成左右,处于低位。彼时,深圳中原研究中心持续对深圳在售新盘的客户上门访问量进行监测,结果显示新盘访客指数由2月的90下降到4月初的74.7,已经连续4周下滑。

然而,低迷的情况在后半月发生了戏剧性的逆转。随着二手房交易评估价的上调,诸多中介纷纷转移业务重心,跟风进入一手盘代理市场。一手房的热度开始上升,4月中下旬,深圳诸多新盘抢闸入市,去化率均恢复到八九成左右。

步入5月之后,开发商推盘的节奏明显加快。在深圳中原研究中心新近发布的5月月报中,5月份深圳新盘推售数量达3389套,约34 .3万平方米,环比大幅增加22%。而入市的新盘销售率也普遍不错,大部分维持在八成以上。与此同时,5月最后一周的访客指数也达到76.9,较4月份有一定好转。

6月至今,深圳市场共有三个项目入市。其中,位于龙华的金众繁华里仅推出39套公寓,均价5.2万元/平方米,去化九成,同片区的鸿荣源壹城中心也因均价5.5万元/平方米低于周边龙华新晋单价地王的楼面价而3小时售罄1046套房源。而华侨城新天鹅堡均价高达13.2万元/平方米,314套房源仅去化四成。

尽管市场有所起色,但访客指数整体依然处于历史低位,较去年同期大幅下跌。而且,从成交均价来看,锦荟park、星河智荟、华丰前海湾、中粮云景国际等新盘的均价都比周边二手房低10-15%。

深圳中原研究中心称,拉动销售率上涨主要就是因为当前处于市场调整期,预计未来新盘低价入市的情况仍会蔓延。

二手房走势

成交量有所增加动荡中徘徊

即使被业内解读为“温柔一刀”,“3·25”新政叠加二手房评估价格上调对于二手房市场的影响依然“立竿见影”,短短一个月内,二手房成交“速冻”。深圳链家市场研究中心提供的一组监测数据显示,3月份深圳实际二手住宅签约量约8500套,4月份这一指标迅速下跌至450 0套,环比大幅下降47%。4月底,业内观察人士海浪在其微信公众号称,“二手房市场急剧降温,看房的人突然少了很多,很多中介门店从3月25日到4月的二手房成交量为0,仅成交1-5套的也不在少数。”

这一低迷的态势在进入5月之后逐渐被打破,按照深圳链家市场研究中心的监测,5月份实际成交量明显提升,达5500套。6月1日- 14日,深圳二手房实际签约量已经介于3000-3500套之间。然而,在深圳链家市场研究部经理廖小敏眼中,目前二手房市场还没有达到活跃的水平,“正常的二手房市场有个标准,最近6年深圳二手住宅大概月均成交7000套左右。”深圳中原研究中心的监测数据也指出,虽然5月地铺访客量较4月回升40 %,但由于新房低价入市,二手客户的成交意愿不高。

从成交均价来看,根据深圳链家成交系统数据统计,4月份二手住宅成交均价还坚守在“5”字头,51405元/平方米的均价环比上涨1.5%。但5月份全市二手住宅均价为49865元/平方米,环比小幅下降3.0%,同比涨幅也有所收窄。南山豪宅市场11 .9%的环比跌幅直接拉低了全市均价。而最新数据显示,6月第二周,深圳二手房成交均价重新爬上“5万元”,环比上涨5 .1%,较前几周出现较为明显的反弹。

库存与供应

新房存量逼近去化警戒线

深圳中原统计数据显示,进入4月份,市场依然延续了3月的观望情绪,市场热度恢复较慢。当月共有11个项目获得批售,共有6147套新房,面积为57 .4万平方米,分别环比大幅上升了182 .8%和374 .7%,较上月增幅明显。本月批售量大幅上升,主要原因为其最后一周有4个住宅项目批售,面积高达21万平方米。

从推售方面来看,4月有16个项目入市,总推售套数为2672套,推售面积为28.1万平方米,分别环比上升了22%和36%。本月推售项目数量基本与3月持平,但推售量仍然不高,仅为春节前的一半左右,同时项目平均推售量较低,其中有9个项目推售量不及100套,和3月份相似。

由于受“3·25”新政等影响,市场成交低迷,5月份,库存量仍然持续上升,达到427万平方米,去化时间9 .12个月,逼近去化警戒线。推售3389套,34 .3万平方米,环比增22%。4个项目获批,共3027套新房,面积约27 .88万平方米,环比跌106%。由于之前有不少项目选择推后入市,成交量下滑,导致存量和去化时间的上升。深圳中原预计市场推售小高峰会在6月到来,市场会出现一定回暖迹象,届时存量有望下降。

根据6月前两周情况看,深圳市场共有天鹅湖花园一期、壹城中心以及花语馨花园3个项目入市,共计推出1984套住宅,其中壹城中心由于定价合理,推出的1046套住宅当日售罄。深圳中原预测未来一段时间市场受壹城中心带动,入市数量将会稳步回升,新房楼市风向标作用有望持续。

豪宅市场

5月成交豪宅处于历史最高位

4月,一手豪宅共成交6 .6万平方米,环比下跌46.1%,同时也是2016年来成交最少的月份。

其中,千万豪宅共成交224套,在新房中的占比为7%。均价为79862元/平方米,环比下跌2 .4%。受市场整体氛围影响,成交不及上月。体现在去化周期上,豪宅整体去化微升至9 .8个月,保持在合理范围。

进入5月,一手豪宅市场成交8 .25万平方米,环比大幅上涨25%。其中千万豪宅成交333套,在新房中占比11 .8%,处于历史最高位。由于4月底的半岛城邦三期的集中备案,造成了5月每10套新房就有1套豪宅的现象。

整体均价达82485元/平方米,环比上涨3 .3%。截至5月底,深圳豪宅可售套数6916套,可售面积为105 .6万平方米,去化周期保持在10 .7个月。深圳中原认为,豪宅较普通住宅销售周期长,因此,10 .7个月的去化周期算是合理范围。 

5月仍处于政策消化期,不过,由于豪宅资源本身稀缺,加之客户对价格及政策的敏感性相对偏低,预计豪宅市场在今后将保持合理去化速度。

 

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